大亚湾从一座空城到如今优势凸显、未来无限可能

2017-08-14 10:39:17 次浏览 分类:地产资讯

战略性的开发使惠州的命运出现转折,城市开始活跃起来,人流与产业开始向这里集聚,这里也成为了开发商的新战场。

提供数据显示,2015年大亚湾市场九成客户来自深圳,这直接拉升大亚湾不少楼盘的单价直接飙升。

2016年深圳客已经成为惠州楼市的主宰者,尤其是地理位置靠近的惠湾片区深圳客的比例超过9成。惠州中原数据显示,2016年惠州全市总成交金额达到1453.6亿元,环比翻番。在四区三县成交中,大亚湾以超4万套、462.24亿元的成交金额,摘得区域成交最高的桂冠。

2017年上半年惠州新房住宅成交近6万套,为深圳新房住宅成交的5.6倍。其中大亚湾成交套数为30%,稳居第一位。深圳链家研究中心指出,深圳、东莞两地限购,有一部分需求转至惠州市场,虽然惠州成交有一定回落,但依然处于高位,是深莞惠楼市交易最为活跃的城市。

有惠州项目营销负责人对中国房地产报记者表示:“从去年开始一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜,这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至。另外,由于深圳市场房价此前不断上涨,大量深圳置业者开始被溢出,快速造成市场房源紧张,如今惠州市房管局对价格调控较为严格,毕竟惠州是深圳周边目前唯一不限购只限贷的城市。”

深惠“半小时生活圈”形成

深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素,还有交通因素。

随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设,环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。

深圳地铁14号线深圳段将于2017年动工,计划于2022年左右开通;惠州延伸段前期工作已完成,待国家发改委等部门审批后即可动工建设。目前深圳地铁14号线延伸段在惠阳区,共设有白云站、草洋站、惠州南站3个站点,三个站点虽然都在惠阳,但离大亚湾都很近。这也成为了惠阳、大亚湾两地楼盘的卖点。

另外,目前惠州南站到深圳坪山站只要10分钟,到深圳北站只要半小时,深圳福田站为1小时,且列车趟次覆盖早晚上下班时段。从费用来看,惠州南站到深圳坪山站最低票价7元;到深圳北站最低票价20元;到深圳福田站最低票价35元。从趟次频率来看,从惠州南站开往深圳方向每天有近60趟列车,平均20多分钟一趟,趋向“公交化”运营。

官方数据显示,自开通以来,每天乘坐捷运化列车往返深圳—惠州南站的旅客约2000人,惠州南站日均客流量由原来的1.3万人次增至1.5万人次,双休日则超过2万人次。

环大亚湾新区负责人近期对媒体表示,“以交通为先导,我们积极推进临深片区轨道交通对接。除了推进开通厦深铁路深惠汕捷运化运营,新区还配合开展深圳地铁14号线延伸段、深惠城际规划设计等工作。”

深圳乐有家控股集团有限公司营销副总裁李莉对中国房地产报记者指出:“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业,整体占比超过了6成。而大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部,与龙岗坪山接壤,交通方便,像大亚湾一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市了。还拥有丰富的山海资源,加上深惠轨道交通的接轨规划,未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。”

基础配套设施逐渐完善

不过,基础设施大大落后于经济的发展,配套不足导致的生活不便,是房地产发展陷入困境的主要原因,也成为此前环大亚湾新区楼市发展最大的硬伤。

大亚湾也在开始改变这一局面。2015年万达集团在大亚湾西区以1.15亿元拿下一宗纯商业用地,万达集团将在此建设万达广场,今年11月即将开放营业。

事实上,不少开发商也看到了商业配套的缺失,在项目打造中也更为关注这一点。十万人大盘星河丹堤,开发商星河地产本身在深圳也打造了数个成功的购物中心,如福田区的COCO park,一直位列深圳购物中心营业额的前三名。星河地产也在星河丹堤内配备了社区型购物中心星河COCO Garden,汇集品牌超市、零售服饰、餐饮、健身等于一体,以解决十万人大型社区的商业配套问题,今年9月即将开业。

除此之外,位于大亚湾西区的灿邦新天地,占地43万平方米,包含着15万平方米商业,将建设海洋嘉年华街区、海洋主题艺术雕塑社区和引进游乐设施,预计将在2018年正式营业。

不仅仅是商业,许多买家关心的学位问题,大亚湾也在积极的处理。两年来,该区新建学校和幼儿园6所,扩建、改建学校2所,增加公办义务教育阶段学位5010个,公办学前教育学位1260个,增幅居惠州市各县区第一名。

目前,大亚湾正投入59191万余元,新建澳头第二小学、西区樟浦小学等,扩建西区第一小学、黄鱼涌小学,建成后可增加学位5385个。同一时期,大亚湾区还投入惠民奖补资金2828万元,受惠学生达8176人次。

作为核心区域的大亚湾,正努力成为一个独立的生活居住片区,解决还要依靠惠阳淡水和深圳其他地方的配套的局面,令其更具备功能分区的概念。

支撑楼市升温的产业

这里,曾经有“鬼城”之称。

2010年惠州商品房成交均价每平方米4364元,仅为深圳的四分之一。2014年惠州大亚湾楼市的去库存周期接近26个月,每月成交低迷,多数楼盘价格徘徊在每平方米四五千元。在成片整齐划一的高耸住宅之间,冷清的街道弥漫着的空旷、荒芜和寂寥。

2015年,据惠州中原数据统计,大亚湾以35104套的成交量,位列2015惠州最热片区,远超惠城近12000套。销售总金额为230.66亿元,占据全市总金额784亿的三分之一份额。深圳人在大亚湾片区的置业占比达到七成,有的楼盘甚至达到九成。

中国房地产报记者夜晚在大亚湾西区采访发现,越靠近深圳坪山区,大亚湾几个成熟已经入住的项目,例如龙光城、卓越东部蔚蓝海岸等,已经不再是黑灯瞎火,路上夜跑的行人也有不少。

在龙光城居住超过一年的刘小姐对中国房地产报记者表示:“我们就在坪山工作,下班就回大亚湾来住。实际上现在像我们这种‘双城记’的白领是越来越多了。大亚湾的人流量比之前增加很多了。”

官方数据统计,2016年末,环大亚湾新区常住人口135万,占惠州市的28.3%,比2014年上升了3.2%;常住人口密度约为623人/平方公里,远高于惠州全市421人/平方公里的平均水平。

吸引越来越多人的环大亚湾新区,正是地处深莞惠经济圈(3+2)的地理中心以及深圳东进最前沿,无论是粤港澳大湾区的区位建设,还是深圳东进战略的实施,不仅成为了项目卖点,更是实际吸引了不少人来居住。

在惠州比亚迪上班的曾先生,其对中国房地产报记者表示:“我之前也是在深圳公司工作,随着总部越来越看重大亚湾,作为员工迁移到这里,也看到了大亚湾的发展。深圳房价较高,惠州这边房价是我们普通打工者都能接受的范围。在这边安居落户,我觉得挺好的。”

惠州比亚迪成立于2007年,位于大亚湾区西部综合产业园。惠州比亚迪3家公司2016年工业总产值为246.5亿元,同比增9.1%;纳税额6.94亿元,同比增长79.6%。2017年1~5月,工业总产值为100亿元,纳税额3.81亿元,保持了平稳较快增长的态势。

不仅比亚迪在今年继续增资扩产。今年3月,总投资约800亿元的万达文化旅游城项目签约落子大亚湾。环大亚湾新区石化产业起步区里,国内在建最大石化项目惠州炼化二期将建设世界级生态型石化产业基地。

目前环大亚湾新区已经贴上了世界级石化产业基地、广东陆海统筹综合发展试验区、珠三角辐射粤东粤北增长极、港城融合生态湾区、城乡一体化发展示范区等标签。

关于深圳东进

省委副书记、市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议,审议并原则通过《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》及相关配套方案。会议强调,要深入落实五大发展理念,通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展,推动发展要素、城市服务功能、创新和人才资源东进,加快规划建设,将东部地区打造成深圳发展新的增长极,为推进深圳区域协调发展、粤东西北振兴发展作贡献。市长许勤出席会议。

会议听取了市发改委关于深圳市实施东进战略整体思路、实施东进战略《行动方案》及配套的协调推进机制、支持政策制定分工等方案汇报,听取了市综合开发研究院关于深圳东进发展战略及行动计划研究成果汇报。

市领导李华楠、张虎、李小甘、郭永航、田夫、陈彪、吴以环、刘庆生、徐安良等参加会议。

大力实施东进战略,更好发挥深圳辐射带动作用

会议指出,实施东进战略是深圳贯彻中央“五大发展理念”和省委省政府振兴粤东西北战略的重要行动,是深圳“十三五”时期推进区域协调发展的战略部署。按照深圳“十三五”规划纲要,我市将坚持“三轴两带多中心”的空间发展策略。在统筹全市各区域发展基础上,重点实施东进战略,目的在于打通联接东部、辐射粤东的战略通道,拓展城市发展空间,有利于改变我市“西强东弱、西密东疏”的不均衡城市格局,推动、促进东部地区形成新的城市发展中心,打造新的区域增长极;也有利于在更大范围内优化资源配置,发挥深圳经济中心城市辐射带动作用。

为粤东西北振兴发展和区域协调发展作贡献

会议强调,在实施东进战略中,要正确处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用;要立足深圳、着眼全省、胸怀全国,增强大局意识和协作精神,既为深圳发展谋出路,更为粤东西北振兴发展和全国区域协调发展作贡献;坚持高标准,加强高水平规划、建设,相关支持政策既要力度大,更要系统化、精准化;

要充分利用东部海岸旅游资源丰富优势,做好但不局限于旅游业,用优越环境吸引、留住人才,为深圳未来产业发展提供支撑;深汕特别合作区是深圳实施东进战略的尖兵,要牢记使命,创新思路,真抓实干,努力发挥更大作用。

会议要求,各级各部门要全力支持东进战略实施,主动担当、积极作为,抢抓机遇、服务大局。当前,针对各区尤其是原特区外存在的劳动力密集、低附加值、低端制造等产业甚至小作坊,要切实加强梳理,按照深圳市产业结构调整优化和产业导向目录,加快转型升级和关停并转步伐,为城市可持续发展筑牢安全基础、营造更好空间。

实施四大领域13项重点任务

按照《行动方案》,实施东进战略累计投资一万多亿元,共实施300多个项目,计划“十三五”期间完成投资5000多亿元。深圳将以战略通道为突破,以高端产业为引领,以基础设施为支撑,以公共服务为保障,推动东部地区打造成创新能力卓越、产业层级高端、优质资源要素汇聚、产城深度融合、辐射带动能力强的深圳发展“第三极”。

《行动方案》提出了交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等四大领域共13项重点任务。

在交通建设领域,统筹规划东部战略通道、城际轨道、城市轨道、高快速道路骨干路网,着力打通交通瓶颈,新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道,加快构建东部陆海空铁综合交通新体系,增强对粤东粤北等地辐射带动力。

在产业提升领域,“调存量、优增量”,加快转型升级;加快建设东部创新产业带和东部黄金海岸旅游带,强化坂雪岗科技城等重大产业平台支撑作用,建设提升若干规模化专业化产业园区,形成“两带、六平台、多园区”产业发展新格局;到2020年,形成新一代信息技术、新能源等2至3个千亿元级产业集群,以及智能装备、生命健康、港口物流等4至5个500亿元级产业集群,巩固提升深圳“国际科技、产业创新中心”地位。

在公共服务领域,增加优质公共服务资源供给,到2020年新增普通高等学位约4万个,普通高中学位约7000个,医院床位约1万个,新增各类人才30万人以上。

在城市发展领域,促进产城深度融合,加快培育龙岗-坪山东部发展中心,增强盐田、大鹏等中心城区综合服务功能,加快东部中心规划建设,打造东部美丽湾区,营造优美生态环境,到2020年,东部地区城市功能和基础设施明显提升,新增污水管网1600公里以上。

为支持东进战略实施,深圳将从财政、投资、交通、产业、规划国土、人才和行政审批等七方面,制订相关保障政策。同时,制定“强化统筹,分级协调”工作机制,确保项目逐个得到强力推进,取得实质效果。

我市计划投资1.4万亿元 打造东部新的城市发展中心

7日上午召开的市东进战略工作领导小组第一次会议上,《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》让人眼前一亮。通过系统谋划交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等四大领域建设,行动方案鲜明地提出,要按照“建设项目加快推进,前期项目提早实施,规划研究项目抓紧论证”的要求,加快对东部资源配置力度,提前布局更多具有显著带动功能的重大基础设施、产业项目和民生工程,着力提升东部地区和深汕特别合作区综合发展能力,进而带动深莞惠经济圈(3+2)和粤东粤北地区发展。

四大建设领域共安排了13项重点任务,立体支撑起深圳东部地区未来经济社会发展大框架。深圳计划总投资1.4万亿元,完成项目342个,其中“十三五”期间计划投资5600亿元,将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极,与“福田-罗湖”中心,“南山-前海-宝安”中心一起,共同推动深圳形成东西均衡、南北协调、周边协同的发展新格局,广大市民也由此得以享受到更多发展实惠。

新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道

推进实施东进战略,打通交通瓶颈是第一突破口。行动方案把“打通战略通道”“大力发展轨道交通”“打造海陆空铁交通枢纽”列为重点任务最先3项。

其中,重中之重在于全力推进建设10大战略通道。即推进莲塘口岸-东部过境高速-惠盐高速、机荷高速-深汕高速、外环高速全段的建设和改造,开展盐排高速-博深高速、深盐二通道-盐坝高速的节点改造,提高通道通行效率,提升内外通达水平。规划建设南坪快速通道、龙坪盐通道、盐龙通道、丹平通道、绿梓通道,进一步缩短至市中心区的通行时间。

6条铁路的规划建设已列入要积极推动的工作日程表,包括推进深茂铁路深圳至江门段(延长至坪山站)的可行性研究、沿海客运专线(深汕客运专线)规划研究等前期工作;协调推动深惠城际、中虎龙城际规划修编等前期工作;尽快启动平南铁路改造,研究完善提升平盐铁路功能等。

行动方案提出要全力推进14条地铁规划建设。其中,3号线东延段(双龙-六联)、8号线一期(莲塘-盐田)、10号线要争取在2020年前开通运营。8号线二期(盐田-大鹏)力争2020年前建成。14号线(福田-龙岗/坪山)、16号线(大运新城-田头)、17号线(罗湖火车站-平湖)要确保“十三五”期内开工建设。在全市轨道交通线网规划修编中进一步加大东部地铁密度。在龙华现代有轨电车示范线建成运营基础上,探索在龙岗、坪山、大鹏规划建设现代有轨电车等交通系统。

在打造海陆空铁交通枢纽方面,深圳将建设“一带一路”华南枢纽主港,同时,研究东部水上机场建设可行性,及早谋划东部第二机场,努力开辟海上交通航线,加快推动恢复梅沙、南澳旅游口岸,进一步优化完善深圳东站、坪山站、平湖站综合客运枢纽功能,规划建设龙城广场、大运新城、国际低碳城、盐田等交通枢纽,加快建设大鹏旅游集散中心、葵涌旅游集散中心。推动国家铁路、城际轨道、城市轨道、高快速路、公交走廊等多种交通方式有序衔接。

形成“两带、六平台、多园区”产业发展新格局

未来五年,东部地区将加快建设创新产业带和黄金海岸旅游带。一方面,以国际大学园等创新要素聚集区为引擎,串联坂雪岗科技城、平湖跨境电商产业园、李朗电子商务集聚区、深港创新创业中心、聚龙国际科技创新城、国际生物谷,成为未来深圳产业发展的重要支撑。另一方面,充分挖掘大鹏湾、大亚湾的山海、人文资源,高水平建设山海旅游美城,充分发挥国家“全域旅游”示范区功能,着力营建特色小镇,推动旅游业发展成为支柱产业,让东部地区成为世界级滨海生态旅游目的地。

深圳将打造“东部产业创新智核”,构建“东部产业智造高地”,努力拓展产业发展空间。其中,2016年要着力加大东部地区战略性新兴产业等专项资金扶持力度;围绕超大规模集成电路、新型显示、生物医药等领域规划布局一批重大产业项目;实施国家高新技术企业培育计划,新认定一批高新技术企业;开展东部创新产业带以及聚龙国际科技创新城总体规划和控制性详细规划研究;完成科学公园建设等可行性研究;加快大运新城等重点区域开发建设,完善公共配套设施体系。东部地区将实施产业用地规模优化策略,积极保护制造业发展空间,将传统工业园通过综合整治升级为创新型产业空间载体。五年内,东部地区争取更新供应土地10平方公里,整备释放土地20平方公里以上。

深圳将通过高标准建设盐田综合保税区、加快建设坂雪岗科技城、全面推进国际低碳城建设、打造宝龙科技城、推进深圳出口加工区转型升级、加快深圳国际生物谷建设等一系列强化重大产业平台支撑作用的行动,使东部地区成为“中国制造2025”重要的集成创新和产业化基地,巩固提升深圳“国际科技、产业创新中心”的地位。

补齐东部民生短板,大幅提高公共服务能力水平

未来五年,深圳计划投资200亿元以上,在东部地区新增医院床位数约1万张,争取到2020年东部地区常住人口千人床位数达到5.3张。萨米国际医疗中心(深圳)、广东省口腔医院深圳分院、平湖医院、大鹏医院、吉华医院、健宁医院等重大卫生项目将建成;第三人民医院等5家医院改扩建项目将完成;中国医科院深圳质子重离子治疗中心等加快规划建设。深圳将加力建设东部国际化区域医疗高地,到2020年,引入15个高端医疗团队,建成3家在全省具有影响力的医疗机构,打造30个优势明显、综合竞争力强的省级以上医学重点学科。

随着本月6日深圳北理莫斯科大学(筹)奠基仪式举行,深圳已进一步加快打造东部教育高地的步伐。深圳技术大学(筹)、香港中文大学(深圳)一期工程、深圳国际太空科技学院、北京中医药大学深圳医学院(筹)等正加紧推动规划建设,皇家墨尔本理工大学与广州中医药大学、华南理工与美国罗格斯大学、深圳技师学院与德国客尼职业技术教育集团等合作办学正加紧落地。今年,深圳市第九高级中学将力争建成使用,市第十一高级中学等建设将加快推进。五年内,深圳计划投资130亿元,新增普通高等教育学位约4万个;计划投资12亿元,新增普通高中学位约7000个。

行动方案提出通过加强东部地区重大功能性文体设施建设、全面提升文化发展层级,完善东部地区文体功能。今年,龙岗“三馆一城”主体工程力争完工,市文化馆新馆选址工作将完成,布吉文体中心建设将加快推进。深圳将积极推动东部地区引入NBA国际赛、国际足球冠军杯、音乐马拉松等高端赛事和品牌演艺活动,将“中国杯”帆船赛打造成世界一流的海上体育赛事品牌,同时深入挖掘客家文化、华侨文化等文化传统,建立和完善城市文化遗产保护体系等。

为促进人才集聚,东部地区将大力推进人才安居工程建设,实施人才“引得进留得住”政策。五年内建设筹集保障性住房13万套,着重建设一批高品质人才保障房,安排专项资金新建一批国际水准的社区生活服务设施,优化居住环境。实施高层次人才引进计划,吸引全球人才来东部工作、投资和居住,吸引海外华人特别是中国留学生创业就业;加强深港双城在文化创意及科技创新等领域的教育合作,进一步加强东部地区培育人才的能力;等等。

产城深度融合,打造东部中心

行动方案提出,按照新型城镇化要求,优化城市空间和功能布局,促进产城深度融合,加快培育龙岗-坪山东部发展中心,增强盐田、大鹏等中心城区综合服务功能,构建城市东进发展新架构。在新一轮城市总体规划修编中,全面提升龙岗-坪山中心发展定位,建设与西部中心功能协同、交相呼应的东部中心,打造深莞惠经济圈(3+2)综合服务核心区、深圳东进功能辐射中枢,承担区域性综合交通枢纽、创新创业服务中心、现代服务业基础及市级文体赛事活动中心的功能。

东部地区将建成世界级的美丽湾区,全面优化岸线功能布局,保护优质生态资源,推进东部湾区国家生态文明先行示范区建设。加快海绵城市建设,五年内新增1600公里污水管网。实施东部海域污染排放物总量控制,强制靠港船舶使用岸电或转用低硫燃油,港口码头内拖车除应急设备外全部完成油改气。新建一批市政公园、森林公园、湿地公园,建设“天蓝、地绿、水净”的美丽湾区。

新的东部中心建设将有力促进区域协调发展。推进特区一体化五年攻坚行动实施,推动深汕特别合作区纳入深圳“1小时经济圈”,促进深莞惠经济圈(3+2)全方位合作和一体化发展,更有力地发挥深圳经济中心城市辐射带动作用,为深圳以及粤东粤北未来打开富有想象力的发展空间。

本文由(大粤楼市专家)编辑


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